Поддержать
14 июля в ВР зарегистрировали законопроект №15409 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об усилении гарантий защиты жилищных прав уязвимых совершеннолетних лиц, военнослужащих и членов их семей». Его цель выглядит бесспорно правильной: не допустить, чтобы пожилые люди, лица с инвалидностью, ветераны, военнослужащие и другие уязвимые граждане из-за выселения или обращения взыскания на жилье оказались на улице. Проблема в том, за чей счет государство предлагает достижение этой цели.
Фактически законопроект создает конструкцию, при которой социальная обязанность государства может быть переложена на частного владельца жилья, арендодателя или кредитора. И это способно не только породить серьезный конфликт между правом на жилье и правом собственности, но и дать результат, противоположный задекларированному: сделать аренду и ипотеку менее доступными именно для тех людей, которых законодатель хочет защитить.
Нарушенный баланс
Законопроект предлагает достаточно широкий перечень действий, которые могут быть ограничены, если они угрожают уязвимому лицу потерей его единственного жилья. Речь идет о выселении, прекращении права пользования жильем, обращении взыскания на жилую недвижимость, продаже на электронном аукционе, государственной регистрации перехода права собственности и других действиях.
Перед их исполнением должно появиться заключение органа социальной защиты: не останется ли человек без пригодного для проживания жилья, не станет ли он бездомным, не ухудшатся ли его жилищные условия, не возникнут ли или не обострятся сложные жизненные обстоятельства?
На первый взгляд, это лишь дополнительная социальная гарантия — но именно здесь начинаются проблемы.
Понятие «защищенное лицо» сформулировано очень широко. В соответствующую категорию могут попадать не только собственник или ипотечный должник, но и арендатор, бывший член семьи собственника, лицо, чье право пользования уже было прекращено, а при определенном толковании — даже человек, который просто фактически проживает в квартире без должного правового основания.
То есть закон потенциально будет защищать не только право человека на жилье, но и его возможность и дальше пользоваться конкретным чужим частным имуществом — а это уже совсем другой вопрос.
В то же время статья 47 Конституции не только гарантирует право на жилье, но и определяет логику его обеспечения. Государство должно создавать условия, при которых человек может построить жилье, приобрести его в собственность или арендовать. А гражданам, нуждающимся в социальной защите, государство и органы местного самоуправления должны предоставлять жилье бесплатно или за доступную плату в соответствии с законом — это принципиально.
Конституция не возлагает обязанность обеспечивать жильем социально уязвимое лицо на случайного владельца квартиры, арендодателя или банк.
Право на жилье и право собственности вообще не стоит противопоставлять друг другу. Задача современной жилищной политики — построить систему, где государство одновременно защищает человека от бездомности и гарантирует собственнику предсказуемость пользования и распоряжения его имуществом.
Решение суда перестает быть окончательным
Есть еще одна проблема, которая выходит далеко за пределы жилищной политики. Представим обычную ситуацию: есть договор, появилась задолженность или другое нарушение. Владелец или кредитор обратился в суд. Стороны прошли судебный процесс. Суд исследовал доказательства, вынес решение, и оно вступило в законную силу. Казалось бы, дальше должно последовать его исполнение.
Но №15409 добавляет еще одну стадию: если исполнение может оставить уязвимое лицо без жилья, исполнитель должен остановиться. Появляется заключение органа социальной защиты. А дальше может понадобиться еще одно обращение в суд — уже о порядке исполнения первого решения.
Возникает простой вопрос: остается ли окончательное решение суда окончательным, если его фактическая реализация зависит от дальнейшей административной оценки?
Статья 129-1 Конституции устанавливает обязательность судебного решения.
Европейский суд по правам человека также рассматривает исполнение окончательного решения как составляющую права на суд.
Конечно, выселение человека из жилья не может быть механическим. Социальные обстоятельства нужно учитывать. Особенно когда речь идет о пожилом человеке, лице с инвалидностью, семье с детьми или человеке, который реально рискует стать бездомным.
Но международный стандарт заключается прежде всего в индивидуальной оценке пропорциональности и судебном контроле, а не в административном вето без четко определенного срока.
Именно суд должен оставаться местом, где балансируют права жильца, собственника и кредитора. Орган социальной защиты должен оценивать потребности человека и предлагать социальное решение. Он не должен фактически подменять суд.
Защищая арендатора, можно лишить его аренды
Особенно опасными могут оказаться косвенные последствия законопроекта. Около 98% жилья в Украине находится в частной собственности. В то же время значительная часть рынка аренды до сих пор остается неформальной.
Государство годами говорит о необходимости его цивилизовать: стимулировать письменные договоры, обеспечить прозрачное налогообложение, защитить арендатора от произвольного выселения, а владельца — от неуплаты и невозможности вернуть свое имущество.
Для формального рынка нужна одна ключевая вещь — предсказуемость.
Владелец должен знать: если договор закончился или систематически нарушается, есть понятная процедура возврата жилья.
Что произойдет, если после принятия №15409 владелец будет понимать, что возврат квартиры может зависеть от неопределенной во времени социальной процедуры?
Рациональная реакция рынка вполне прогнозируема.
Часть владельцев просто не захочет сдавать квартиры людям, которых закон относит к потенциально уязвимым категориям. Другие будут требовать больший депозит. Кто-то повысит арендную плату, закладывая дополнительный риск. Еще кто-то вообще откажется от официального договора.
Как следствие, закон, созданный для защиты уязвимого человека, может сделать его менее желанным арендатором — в этом и заключается главный парадокс предложенного регулирования.
Аналогичная логика работает в кредитовании — кредитный риск возрастет.
И он будет заложен банком в больший первоначальный взнос, процентную ставку, дополнительное страхование, более жесткие требования к заемщику или сокращение сроков кредитования. В худшем случае определенные категории клиентов просто будут получать отказ.
Но это противоречит логике новой жилищной реформы. Ведь вместо создания инструмента, который обеспечит человеку альтернативное жилье, мы рискуем просто юридически «закрепить» его в конкретной квартире, независимо от того, кому она принадлежит и на кого лягут расходы.
Это не системная жилищная политика — это перенос социального риска.
Как это решают в Европе
Европейский опыт не означает, что владелец всегда сильнее арендатора. Наоборот, во многих странах защита нанимателей гораздо сильнее, чем в Украине.
Но принципиальная разница заключается в другом: государство участвует в финансировании этой защиты.
В Германии действует Wohngeld — государственная жилищная помощь домохозяйствам с невысокими доходами. Параллельно финансируется социальное жилье.
Во Франции есть зимний мораторий на выселение. Но он имеет четкие временные рамки, исключения и не означает бессрочной потери владельцем возможности вернуть имущество.
Вена имеет огромный муниципальный и субсидируемый жилищный сектор. Город владеет примерно 220 тысячами муниципальных квартир, а еще около 200 тысяч принадлежат к кооперативному сектору, созданному с публичной поддержкой.
Модели разные. Но общий принцип один: социальное государство не просто запрещает выселить человека — оно создает для него жилищную альтернативу.
Что стоит изменить в №15409
Саму идею законопроекта не стоит отвергать: Украине действительно нужен современный механизм предотвращения бездомности. Более того, война делает его создание неотложным. Но конструкцию законопроекта надо принципиально изменить.
В первую очередь нужно четче определить, кто именно имеет право на специальную защиту. Недостаточно абстрактного «риска сложных жизненных обстоятельств». Должен быть установлен конкретный и непосредственный риск бездомности и отсутствие доступного альтернативного жилья.
Фактическое проживание само по себе тоже не должно автоматически создавать преимущество перед законным владельцем. Правовое основание пользования жильем имеет значение.
Заключение органа социальной защиты должно быть важным доказательством для суда, но не административным вето.
Необходимы и граничные сроки отсрочки. А главное — отсрочка выселения должна автоматически запускать обязанность государства действовать. Социальная служба должна не просто написать: «Выселять нельзя», а получить конкретное задание: оценить жилищную потребность, назначить социального работника, проверить возможность жилищной помощи, реструктуризации долга, найти временное, социальное или поддерживаемое жилье и организовать переселение.
Государство может компенсировать арендную плату, погасить критическую часть долга, ввести гарантийный фонд или оплатить временное размещение.
Целесообразно было бы создать отдельный фонд предотвращения выселений, который мог бы финансировать погашение критической арендной задолженности, гарантии владельцам, временное жилье, переселение и муниципальные программы. Тогда это будет не запрет ради запрета, а реальный механизм предотвращения бездомности.
Следить в Телеграмме
Войти с помощью Facebook
Войти с помощью Twitter
Войти с помощью Google