Тимчасові споруди, постійні проблеми. Як перезавантажити правила для МАФів

Тимчасові споруди для провадження підприємницької діяльності — одна з найпоширеніших форм малого бізнесу в українських містах. Кіоски, павільйони, сезонні майданчики, зарядні станції, поштомати — все це давно стало частиною міського середовища та повсякденного користування публічним простором.

Водночас саме сфера розміщення тимчасових споруд демонструє одну з найглибших системних проблем місцевого управління — відсутність єдиного, чіткого й узгодженого правового режиму користування публічним простором для підприємницької діяльності, що породжує хаос як у регулюванні, так і в просторовому плануванні.

Рамкове регулювання і роль громад у використанні публічного простору

Якщо дивитися на тимчасові споруди через призму законодавства, то ситуація виглядає парадоксально. Формально громади мають широкий набір повноважень щодо управління міським простором: затверджують правила благоустрою, визначають умови торгівлі, організовують ринки й ярмарки, встановлюють вимоги до паркування, контролюють стан територій і видають дозволи на порушення об’єктів благоустрою.

Тобто інструментів для управління середовищем достатньо. Але коли справа доходить до розміщення тимчасових споруд, з’ясовується, що відсутній найважливіший інструмент — чіткий механізм, який визначає, як саме бізнес може користуватися місцем у публічному просторі.

Закон про регулювання містобудівної діяльності лише частково вирішує це питання. Він визначає, що таке тимчасова споруда, і встановлює базову процедуру її розміщення через Порядок розміщення тимчасових споруд, затверджений наказом Мінрегіону №244 від 2011 року.

Саме цей документ фактично визначає правила гри для малого бізнесу у публічному просторі. Він передбачає, що підставою для встановлення споруди є паспорт прив’язки — комплект документів, у яких визначено місце встановлення споруди, інженерне забезпечення, зовнішній архітектурний вигляд і напрям підприємницької діяльності.

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

Від безладу до системи — столиця приборкує армію МАФів

Однак законодавство відповідає лише на питання, як виглядає споруда і де її можна поставити, але не визначає правових підстав користування простором громади.

Через відсутність єдиного механізму більшість міст запровадили власні моделі — найчастіше договори користування елементом благоустрою або оренду об’єктів благоустрою. Закон про благоустрій визначає, що такими об’єктами, зокрема, є вулиці, дороги, тротуари, площі та їхнє покриття. Фактично це означає передачу у користування частини тротуару чи дороги для розміщення споруд.

Формально така практика допомагає впорядковувати міський простір і наповнювати бюджети, але юридично виглядає штучно. Це не оренда землі, оскільки земельна ділянка не передається, і не адміністративний дозвіл, наприклад, на користування публічним простором. Фактично сформувався гібридний механізм без чіткої законодавчої природи.

Саме тому правила доступу до публічного простору можуть істотно різнитися між містами, викликати конфлікти з бізнесом і ставати предметом судових спорів.

Практика окремих міст у регулюванні тимчасових споруд

Наразі багато міст намагаються звільнити простір від МАФів, демонтуючи їх і впроваджуючи нові порядки, якими прагнуть врегулювати відносини з бізнесом. Багато громад взяли курс на затвердження архітипів (уніфікованої конструкції, дизайну) тимчасових споруд. Є відчуття, що громади нарешті зрозуміли, що МАФ це не тільки торговельна точка, а й візитівка міста.

Київ

Так, столиця у грудні 2025-го затвердила вимоги щодо розміщення та зовнішнього вигляду тимчасових споруд у місті Києві. Виглядає перспективно. А стало це наслідком того, що 2024 року Київська міська рада запровадила положення про тимчасове користування окремими елементами благоустрою для розміщення тимчасових споруд. Формально це поєднання паспорта прив’язки, договору оренди об’єкта благоустрою за результатами електронних аукціонів з чітко визначеними умовами та, найголовніше, з розумною вигодою для бюджету міста.

«МАФи» у Києві: боротьба з хаосом чи виклик для бізнесу?

Запуск нової моделі показав те, що довго залишалося непублічним: реальну економічну цінність публічного простору. Під час аукціонів бізнес готовий платити до 156 тис. грн на місяць за право працювати на топ-локації в центрі міста. Для порівняння, раніше аналогічні місця роками використовувалися за менш як 2 тис. грн на місяць, часто без конкуренції та з автоматичним подовженням договорів.

Цей розрив і став джерелом конфлікту. У місті відбувалися протести підприємців, які не погоджувалися з переходом на аукціонну модель, тривають судові оскарження рішень міської ради, паралельно здійснюються масові демонтажі споруд без чинних документів. За відкритими даними, у Києві вже демонтовано понад 1500 тимчасових споруд.

Львів

Львів йде іншим шляхом. Тут ключовими інструментами стали комплексні схеми розміщення, архітектурні вимоги та прив’язка тимчасових споруд до просторового бачення міста. Паспорт прив’язки та оренда елементів благоустрою залишаються базовими, але без відповідності схемі споруда просто не отримує права на існування.

Такий підхід поступово змінює кількісну картину. Якщо наприкінці 2019 року у Львові налічувалося 1569 МАФів, то станом на кінець 2025-го їх залишилося 1216. Лише протягом минулого року з міських вулиць прибрали понад 80 тимчасових споруд. Це не усунуло всіх конфліктів, але зафіксувало принципову позицію міської ради: публічний простір має обмежену місткість і не може розглядатися як сукупність «історично закріплених» торговельних точок.

Дніпро

У Дніпрі розміщення тимчасових споруд регулюється поєднанням кількох інструментів. Підприємець має отримати паспорт прив’язки, який визначає місце та зовнішній вигляд споруди, а також погоджену схему її розміщення. Додатково укладається договір тимчасового користування елементом благоустрою з комунальним підприємством, який визначає умови використання території та оплату. Розмір плати встановлюється диференційовано, залежно від типу території, строку використання та виду господарської діяльності.

ВАС ЗАЦІКАВИТЬ

Біля Національного музею України в Києві знесли «храм-МАФ» УПЦ МП

Паралельно місто демонтує нелегальні тимчасові споруди. За рішеннями виконавчих органів, 2025 року понад 20 тимчасових споруд та огорож, розміщених без чинних дозволів, було демонтовано. Власникам надавався строк для добровільного прибирання, після чого об’єкти було прибрано комунальними службами з відновленням благоустрою. Це, звісно, не київські масштаби демонтажу, але динаміка змін теж помітна.

Варто зазначити, що окремі міста застосовують електронні аукціони, щоб обрати бізнес на конкретні локації, однак така практика не є обов’язковою. Відсутність конкурентних процедур у частині громад може обмежувати доступ нового бізнесу до публічного простору. Як наслідок, ринок доступу до таких локацій часто залишається закритим, а потенційні надходження до місцевих бюджетів — недоотриманими.

Чому без змін у законодавстві далі не буде краще

Старший консультант з незалежного врядування Антикорупційної ініціативи Європейського Союзу в Україні (EUACI) Тарас Хавунка наголошує: «Без визначення на рівні закону чіткої правової природи користування публічним простором неможливо забезпечити рівний доступ до міських локацій, прозорі умови для бізнесу та повноцінні бюджетні надходження. Саме тому подальше впорядкування сфери тимчасових споруд потребує не лише локальних рішень, а й системних змін у законодавстві».

Практика міст показує, що проблема полягає не в окремих рішеннях громад, а у відсутності національного правового режиму строкового платного користування місцем у публічному просторі для підприємницької діяльності. Тимчасові об’єкти безпосередньо формують вигляд вулиць і площ, впливають на пішохідні маршрути, доступність, безпеку та сприйняття міського середовища, але водночас залишаються у сірій зоні та поза зрозумілим правовим режимом.

В Україні планують змінити правила розміщення МАФів та парковок

Запровадження єдиного правового інституту користування місцем для розміщення тимчасових споруд дало б можливість уніфікувати підходи по всій країні, закласти зрозумілу просторову логіку, визначити типи розміщення та правила інтеграції тимчасових об’єктів у міське середовище. Це дало б змогу перейти від ситуативного адміністрування та просторового хаосу до системного формування публічного простору як ресурсу розвитку, а не постійного джерела конфліктів. Саме без цього будь-які локальні порядки й надалі залишатимуться тимчасовими рішеннями для тимчасових споруд.

Текст підготовлено у межах проєкту, що реалізується за підтримки Антикорупційної ініціативи Європейського Союзу в Україні (EUACI); аналітичний центр EU-LEAP здійснює аналіз законодавства, регуляторних актів і практики окремих міст, а також напрацьовує пропозиції щодо вдосконалення регулювання розміщення тимчасових споруд для провадження господарської діяльності.