Глава Держмолодьжитла Николай Марчук: «Кто получит льготную ипотеку, решает не очередь, а случайный алгоритм»

В прошлом году в стране с населением как минимум 25 миллионов человек выдали чуть больше 8 тысяч ипотечных кредитов, причем 93% — по госпрограмме «єОселя», ориентированной на кого угодно, только не на уязвимые слои населения. Кажется, до тех, кому льготная ипотека действительно нужна, она так и не доходит.

Почему так, редакция решила поговорить с председателем правления Держмолодьжитла Николаем Марчуком. Он рассказал нам, реально ли сделать ипотеку доступной для семей ВПЛ и ветеранов, выдержит ли фонд зависимость от международных доноров, если их поддержка сократится, как построить справедливый и прозрачный отбор заемщиков в условиях ограниченного финансирования и станет ли социальное жилье реальной альтернативой аренде.

— Николай Валерьевич, фонду Держмолодьжитло в этом году 34 года. Есть чем похвастаться? Что из первоначальной миссии фонда 1990-х уже неактуально, а что до сих пор работает без изменений?

— Мы — государственное финучреждение, созданное, чтобы помогать молодым семьям получить кредит на недвижимость по образцу молодежных жилищных кооперативов. Со временем фонд рос, и количество программ увеличивалось.

Сейчас фонд работает с молодежью, научно-педагогическими работниками, внутренне перемещенными лицами (ВПЛ), ветеранами и военными, предлагает льготные ипотечные кредиты и программы компенсации по банковским кредитам. В целом Держмолодьжитло реализует восемь государственных и 63 местные программы, большинство из которых ориентировано на молодежь и ВПЛ. Все продукты, которые фонд наработал и предлагает, актуальны и пользуются спросом.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Новая жилищная политика и ВПЛ. Как государство планирует решить проблему переселенцев?

— Держмолодьжитло и Укрфинжитло — две государственные структуры со схожими функциями. В чем принципиальное отличие их мандатов?

— Это абсолютно разные организации. Держмолодьжитло — неприбыльное финансовое учреждение социальной направленности (например, в программе «Жилье для ВПЛ» есть максимальная граница доходов), работает через региональные отделения — у нас есть представительства в 22 регионах. Укрфинжитло — частное акционерное общество, 100% акций которого принадлежат государству, работает через уполномоченные банки в рамках программы «єОселя». Отличаются источники финансирования, условия участия и механизмы обслуживания кредитов.

— Какова сейчас ситуация с объединением Держмолодьжитла и Укрфинжитла?

— Вопрос об объединении поднимали, но сейчас он снят: учреждения имеют разные организационно-правовые формы и будут развиваться отдельно. Международные партнеры, финансирующие ипотечное кредитование для ВПЛ, выступают против объединения.

— За год Укрфинжитло через «єОселю» выдает в разы больше кредитов, чем ваш фонд за все время. Это проблема финансирования или модели?

— Ряд госпрограмм не получает финансирования, они имеют только револьверные фонды (возвратные ссуды, которые после возвращения направляются на новые проекты. — Ред.). Поэтому привлекаем средства международных партнеров и территориальных громад. Укрфинжитло располагает гораздо большим ресурсом — главная причина отрыва по количеству кредитов именно в деньгах. Если же оценивать эффективность в соотношении «объем финансирования — количество обеспеченных жильем семей», результаты ДМЖ очень высоки.

— Есть ли риски, что фонд станет зависимым от доноров?

— Самое большое международное финансирование фонд получает на программу «Жилье для ВПЛ». Работаем с тремя партнерами: немецким госбанком Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), Банком развития Совета Европы (CEB) и Международной организацией по миграции (МОМ). Всего привлечено 125,5 миллиона евро донорских средств (часть — гранты, часть — заем от CEB). Цель — выйти на оптимальную схему: примерно 20% — госбюджет, доля местных бюджетов, доля международных партнеров плюс привлечение частного инвестора (например, релоцированных предприятий для льготной ипотеки их работникам из числа ВПЛ или ветеранам).

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

«єОселя» на грани. Почему государственная ипотека может стать проблемой уже в 2027 году

«Жилье для ВПЛ»

— Как работает револьверный механизм, который используют в программе «Жилье для ВПЛ»?

— Довольно просто: деньги, возвращающиеся от ранее выданных кредитов, идут в револьверный фонд, из которого мы дальше кредитуем. Например, банк KfW предоставил 42,5 миллиона гривен грантовых средств, за счет которых выдали 1105 займов, из них 158 — уже за счет револьверного фонда.

— Каковы условия программы «Жилье для ВПЛ»?

— Первый взнос — 6%, ставка — 3% годовых, регистрация через «Дію», срок кредитования — 30 лет. Участники — ВПЛ без недвижимости на подконтрольной территории. Важно: недвижимость на оккупированных территориях или в зоне боевых действий не считается, а подтверждение разрушенного жилья не требуется. Это самые доступные условия ипотеки в Украине: средний платеж за 60-метровую квартиру в Киеве составит около 13 тысяч гривен в месяц, тогда как аренда такой же квартиры стоит 18–27 тысяч гривен.

— МОМ обещает финансирование этой программы еще на 600 семей в 2026–2027 годах. Изменятся ли критерии отбора?

— Условия не изменятся. Всего на программу от трех партнеров выделили 33 миллиона евро грантовых средств, из которых 23 миллиона используют на общегосударственном уровне, а 10 миллионов — на региональном.

— Почему победителей выбирают случайно?

— Действительно, кто именно получит льготную ипотеку, решает не очередь, а случайный алгоритм. Таково видение партнера KfW, с которым мы начинали эту работу. В условиях ограниченного финансирования вместо реестровых очередей формируют перечень кандидатов для случайного отбора. Независимо от даты регистрации у всех одинаковые шансы выиграть или проиграть.

— Сколько сейчас заявок в очереди и какой средний срок ожидания?

— Сейчас в реестре около 9 тысяч кандидатов, все они участвуют в отборе через независимый международный сервис RandomPicker.com, который без участия людей определяет победителей. Средний срок ожидания назвать сложно, так как отбор случайный, а не по очереди. Есть семьи, которые становятся победителями через месяц после регистрации, а есть участники, которые с 2021 года еще ни разу не побеждали.

— Что произойдет, если победитель не успеет за 30 дней подготовить документы?

— Можно зарегистрироваться снова. Часть победителей отказывается сразу, другие могут за это время эмигрировать или купить жилье по другой программе. Среди победителей последних четырех отборов в итоге берут ипотеку около 35–40%.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Государственные программы для переселенцев: как их улучшить

— Заявки актуализируют или они бессрочные?

— Раньше заявка была бессрочной, что, собственно, не позволяло актуализировать данные о семье. Поэтому теперь срок ее действия составляет два года.

— Видите ли вы в статистике какие-то региональные диспропорции по этой программе?

— Подчеркну: доступ к программе одинаков для всех, а регион покупки участник выбирает сам. По статистике выдачи кредитов лидируют Киев и Киевская область, далее — Одесса, Днепр, Полтава. Минимум выдач — во Львове, Ивано-Франковске, Ужгороде.

«Жилье для ветеранов»

— Скоро ли стартует программа для ветеранов?

— Инициативу сформировали Держмолодьжитло, Минразвития громад и территорий, Минветеранов и Минфин. Обратились в CEB с предложением финансировать жилье для семей ветеранов, участников боевых действий и лиц с третьей группой инвалидности вследствие войны (категории, не охваченной другими госпрограммами компенсаций). Условия такие: кредит на 20 лет, первый взнос — 6%, первые 10 лет — 3% годовых, следующие 10 лет — 7%. Банк CEB уже принял решение выделить 60 миллионов евро. Далее нужны кредитное соглашение, постановление Кабмина о порядке получения и возврата средств и собственно запуск продукта. Первый транш должен поступить в ноябре этого года, старт реализации запланирован на декабрь–январь, а уже в течение 2027 года планируем выдать около 1120 займов на 60 миллионов евро. Проект реализуем вместе с Минветеранов, которое будет формировать перечень кандидатов.

— Сколько заявок ожидаете?

— Спрогнозировать сложно, но спрос будет значительным. По кредиту CEB льготный период — пять лет, все средства будут идти в револьверный фонд, за счет чего за пять лет дополнительно выдадут еще около 460 кредитов. Поэтому в целом ожидаем не 1120, а 1500–1600 участников.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Ипотечный парадокс: почему больше денег не означает больше жилья

— Согласована ли программа с другими госпрограммами для ветеранов?

— Это отдельный жилищный инструмент, который разрабатывают во взаимодействии с Минветеранов, учитывая действующие механизмы поддержки. В отличие от других программ, он не имеет ограничений по инвестированию исключительно в строительство, возрасту жилья или метражу. Участник самостоятельно выбирает жилье, в частности на вторичном рынке.

— Почему для ВПЛ кредит на 30 лет, а для ветеранов — на 20?

— Условия определили CEB и министерство: срок до 20 лет — часть финансовой модели, которая сбалансирует доступность кредита и устойчивость программы. Первые десять лет по льготной ставке 3% дают семье время на адаптацию, а более короткий срок позволяет быстрее вернуть средства в револьверный фонд и выдать больше займов.

— Есть ли приоритетные регионы для запуска?

— Программа будет действовать на всей территории Украины без региональных ограничений, но, вероятно, повторит статистику других программ фонда, где наибольшая концентрация — в столице и Киевской области.

Социальная аренда и громады

— Может ли фонд социального жилья быть создан на базе вашего фонда?

— Не исключаю такого решения, ведь потенциально фонд может быть оператором этого направления. Сейчас социальное жилье составляет около 1,5% всего жилищного фонда страны — а это очень мало, несмотря на уже существующие программы для его строительства.

— Какова судьба пилотного проекта на 60 квартир социального жилья?

Почти 1,5 млрд грн ипотечных кредитов за месяц: где банки выдали больше всего кредитов

— В 2022 году фонд получил 100 миллионов гривен гуманитарной помощи через Минсоцполитики и создал фонд социального жилья для временного проживания из 60 квартир в Житомирской, Черниговской, Киевской и Сумской областях, которые тогда больше всего пострадали от вторжения. Решения о заселении принимают областные военные администрации, жильцы — семьи ВПЛ, плату за жилье не взимают, только коммунальные платежи. Срок договора аренды — год с возможностью продления. За 3,5 года в квартирах в разное время пожили 92 семьи. Фонд выступает оператором этого процесса: заселение-выселение, договоры, контроль платежей и сохранность имущества.

— Есть ли в планах масштабирование проекта?

— Нужно дополнительное финансирование, ведь по действующей модели компенсации на содержание жилья фонд не получает — содержит его за свой счет. В будущем для таких фондов нужно сразу предусматривать ресурс на содержание, капремонт, обновление мебели. Сейчас готовят закон о социальном жилье, который должен учесть эти моменты.

Местные программы

— Сколько сейчас в фонде местных программ и все ли они профинансированы?

— Фонд реализует 63 городские программы территориальных громад. Если профинансируют все полностью, общий объем составит 1 миллиард 783 миллиона гривен на кредитование или компенсационные механизмы. Часть программ финансируется полностью, часть имеет только револьверный фонд, часть нуждается в финансировании. Самое большое финансирование имеет программа жилищного кредитования для ВПЛ за счет Луганской ОВА. Там же действуют еще четыре программы поддержки ВПЛ. Программы молодежного кредитования есть во Львовской, Николаевской, Черниговской и Полтавской областях.

— Расскажите подробнее об уникальной программе на Луганщине с погашением 99,5% кредита для освобожденных из плена.

— С Луганской ОВА начали работать в 2025 году: 46 семей получили кредиты, а ОВА утвердила компенсационный механизм на 99,5% тела кредита. Другие семьи по этой программе получали компенсации 50 и 75% от суммы кредита. В целом категория получателей расширяется. Аналогичная программа действует с Северодонецкой ГВА для пенсионеров от 60 лет — громада компенсирует им 99,5% кредита.

— Есть ли такая программа в Киеве?

— Нет. Киев лишь рассматривает такую возможность в ответ на наше предложение поддержать ВПЛ таким образом. Проект сейчас прорабатывают с департаментами, и он еще нуждается в поддержке местных депутатов.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Запуск реестра жилья для ВПЛ перенесли на следующий год

— Интересно, а кто обычно является инициатором таких программ — громады или фонд?

— По-разному. Иногда фонд выходит с предложениями к громадам, иногда громады инициируют сами, увидев пример соседей. Есть пример, когда несколько небольших громад объединили три бюджета для совместной программы — фонд был исполнителем, и десять семей ветеранов получили кредиты. Возможны и комбинации областного и городского бюджетов, городского бюджета и донорской помощи.

— Могут ли громады кредитовать сами, без фонда?

— Нет, кредитование — лицензируемый вид деятельности, доступный только специализированным финучреждениям или банкам.

— Рассматривает ли фонд сотрудничество с коммерческими банками?

— Да, для совместной реализации компенсационных механизмов. Есть пример двух программ (сейчас кредиты по ним не выдают), где банк предоставлял кредит под 16% из своих ресурсов, семья оплачивала 3% и тело кредита, а остальные 13% банку компенсировало Держмолодьжитло.

Вызовы, прозрачность, перспективы

— Фонд имеет историю обвинений в коррупционных схемах во время отбора застройщиков. Проблема закрыта?

— Фонд годами работает прозрачно: открытые реестры позволяют каждому кандидату видеть, кто и каким образом обеспечен жильем, какие средства выдавали. Таких обвинений сегодня нет. Это и позволило работать с международными финучреждениями, для которых прозрачность процессов первична.

— Какие вызовы актуальны для фонда сейчас?

— Вызова два: когда есть финансирование — успешно его реализовать, а когда финансирования не хватает — наполнить программы ресурсом. Например, программы для молодежи из госбюджета не финансируют, поэтому фонд кредитует молодежь из уставного капитала, револьверного фонда и бюджетов территориальных громад; программа для научно-педагогических работников продолжается благодаря револьверному механизму.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Украина получит 140 млн евро на жилье для переселенцев и ветеранов

— Какова доля просроченной задолженности?

— Просроченные кредиты составляют около 1,5% всего кредитного портфеля — это незначительный уровень, поскольку доступность продуктов позволяет их вовремя погашать. А для проблемных случаев есть действенные механизмы льгот.

— Какими вы видите приоритеты фонда через пять лет?

— Ключевых направлений три. Во-первых, ипотечное кредитование с максимально профинансированными программами с учетом огромного спроса. Во-вторых, компенсационные программы наряду с ипотечными, где ресурс коммерческих банков дополняют компенсации государства, громад или международных учреждений. В-третьих, роль профессионального оператора социального жилья. Однако есть и четвертое направление — коммуникация, направление людей к социальной, психологической или иной поддержке.