Украинские громады теряют миллиарды, или Что не так с местными бюджетами развития

У украинских громад есть уникальный актив, который может финансировать их развитие десятилетиями. Без международных доноров, без «доброй воли центра», без повышения налогов. Конечно, речь идет о земле под застройку — ресурсе, который в странах Евросоюза давно превратили в фундамент местного развития.

Впрочем, в Украине этот потенциал до сих пор нереализован. Более того, он системно уменьшается из-за легальной, но экономически абсурдной схемы, согласно которой громады отдают этот актив почти бесплатно в аренду под строительство.

Результат предсказуем: пустые бюджеты развития, зависимость от субвенций и невозможность финансировать даже базовую инфраструктуру. Но главный вопрос не в том, почему это происходит, а кто на этом зарабатывает, пока громады теряют.

Что не так с бюджетами развития

Громады, согласно законодательству, формируют так называемые бюджеты развития. Казалось бы, логичная идея: деньги на инфраструктуру, школы, больницы должны накапливаться отдельно от текущих расходов. Но источники наполнения этих бюджетов буквально кричат: система спроектирована так, чтобы развитие было невозможным.

Недвижимость: после стремительного роста цен наступил полный штиль

Первый источник — продажа коммунального имущества. Громада получает деньги, когда продает здание или земельный участок. Но это же не финансовый поток, это распродажа собственных активов, которые к тому же ограничены и когда-то закончатся. Представьте семью, которая живет на деньги от продажи собственной мебели и бытовой техники. Рано или поздно продавать будет ничего, а купить новое будет не за что.

Второй источник — арендная плата за коммунальное имущество. Здесь подход более рациональный, потому что генерируется ежемесячный доход, не одноразовый. Но в большинстве громад аренда дает 1–3% бюджетных доходов, в больших городах — до 6%. Этих денег хватает разве что на латание ям на дорогах. Построить новую школу, проложить канализацию, реконструировать амбулаторию — уже вне этих поступлений.

Третий источник — взносы в уставной капитал коммунального предприятия. Это вообще не доход, а расход. Ведь громада вкладывает деньги в коммунальное предприятие, чтобы оно работало, а не чтобы накапливать капитал на развитие.

По итогам 2024 года, громады привлекли в свои бюджеты от продажи земли 3,7 млрд грн, или всего 0,5% от всех доходов. Доходы от операций с капиталом принесли еще 4,9 млрд грн, или 1%. И хотя вдвое большими, но все равно незначительными являются поступления от аренды имущества — только 2% от общих доходов.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Земля в Украине за два года выросла в цене в семь раз: какие причины

Так что при существующих источниках формирования бюджетов развития, собственно, на развитие этих бюджетов никогда не хватит. Нынешняя система не позволяет громадам планировать долгосрочные проекты или брать кредиты под будущие доходы, потому что этих доходов просто нет.

Или есть?

Земля под застройку — неактивный актив

Несмотря на то, что источников финансирования бюджета развития откровенно мало, главный парадокс в том, что основной источник существует, но его сознательно вывели из обращения. Мы о земле под жилищную застройку.

В странах Европейского Союза земля под застройку — это базовый финансовый актив громады. Продажа таких участков или передача права застройки формирует стабильный доход, который направляется на инфраструктуру, жилищные программы, коммунальные сети. Это не теория, это стандартная практика в Варшаве, Берлине, Вене.

Монолог фермера. «Запускать рынок земли для иностранцев во время войны — это преступление»

В Украине землю превратили в политический и коррупционный ресурс. Так, отдельные сознательные громады уже перешли к прозрачным аукционам аренды. Впрочем, далеко не все, много и тех, кто вместо открытой продажи через аукционы, вместо капитализации этого актива до сих пор применяет практику «аренды земли под строительство». Формально все законно. Экономически это фикция. Фактически теневой рынок.

Логика проста: земля под жилищную застройку — это одноразовый капитальный ресурс. Ее ценность реализуется один раз, когда на ней строится дом. После этого стоимость земли существенно возрастает, ведь она становится частью жилищного комплекса, но громада продолжает годами, а точнее, десятилетиями получать деньги как за сдачу в аренду пустоши. Поэтому экономически правильным было бы продать эту землю по рыночной цене или передать право застройки за адекватную плату и направить средства в бюджет развития. Либо же еще до сдачи в аренду повысить стоимость участка с учетом будущих инвестиций, чтобы потом иметь стабильно высокие поступления в бюджет развития.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Первичная недвижимость в Украине: как изменились цены и спрос

Но вместо этого громада «сдает землю в аренду под строительство». Девелопер получает участок, строит жилье, продает квартиры, зарабатывает миллионы. Громада получает символическую арендную плату, которая в десятки, а то и в сотни раз меньше реальной стоимости застроенной земли. Разница, вероятно, оседает в чьих-то карманах, потому что слишком уж привлекательно выглядит эта афера.

Опыт Польши и Германии

Когда Польша проводила реформу местных финансов в 1990-е годы, одним из основных решений было превратить землю в фундамент муниципального развития. С тех пор земля под застройку продается через открытые аукционы или передается через конкурсные процедуры с четкими финансовыми условиями. Средства от продажи автоматически зачисляются в бюджет развития громады. Эти деньги используются для строительства дорог, сетей, школ, детских садов. Они также становятся собственным взносом громады в софинансировании проектов при поддержке Евросоюза и обеспечивают муниципальные заимствования.

Рынок недвижимости Украины: стоимость аренды и дальше будет расти

Немецкая модель еще более жесткая и еще более эффективная. Муниципалитет перед продажей земли меняет ее целевое назначение согласно утвержденному плану застройки. Потом за свой счет подводит к участкам коммуникации: дороги, воду, канализацию, электричество. И только после этого продает участки по полной рыночной цене. Благодаря этому стоимость земли растет, а инвестиции громады в инфраструктуру позволяют ей продолжать на этой инфраструктуре зарабатывать.

Альтернативой продаже может быть и долгосрочное право застройки — эмфитевзис. Но, опять-таки, исключительно по рыночной стоимости, с полной прозрачностью процедур и учетом как финансового актива громады. Любые системные практики «аренды под застройку» в ЕС просто отсутствуют, и неудивительно, ведь, с экономической точки зрения, они просто лишены смысла.

Украинское ноу-хау

Пока земля в Украине не продается открыто, не капитализируется и не наполняет фонды развития, у громад не будет собственных ресурсов для инфраструктуры. Они не смогут создавать муниципальные жилищные фонды, не будут в состоянии финансировать проекты восстановления и т.д. Единственное, что им остается, — ждать поддержки или инвестиций. Что равнозначно ожиданию чуда в наших реалиях.

ВАС ЗАИНТЕРЕСУЕТ

Инфляции в Украине в ноябре незначительно выроста, но в целом за год она замедлилась – Госстат 

В 2024 году по сравнению с 2023-м, с учетом инфляции, собственные доходы местных бюджетов существенно уменьшились в большинстве громад, особенно среди малых и средних. А по сравнению с 2021 годом, с учетом инфляции, в абсолютном большинстве громад объемы собственных доходов упали в пределах от 9 до 20%, а в самых маленьких поселках — на 23,7%. Такая глубокая просадка ставит под сомнение их способность исполнять даже базовые полномочия своими силами, что уж говорить о развитии.

Жилье, безусловно, продолжат строить. Девелоперы будут возводить многоэтажки, продавать квартиры, зарабатывать миллионы. Но это уже не о развитии громад. Деньги от земли до местных бюджетов не доходят. Они оседают в другом месте.

Пока землю раздают через «аренду под строительство», других источников наполнения бюджетов развития не пересматривают, а новых не ищут, местные инвестиционные фонды так и будут оставаться пустыми.