Поддержать
Группа Европейского инвестиционного банка (ЕИБ) предоставила Украине заем в 50 млн евро, дополненный грантом ЕС в размере 50 млн евро, на строительство социального жилья. Эти 100 млн евро от Европейского инвестиционного банка и Европейской комиссии — не просто очередная международная помощь. Это шанс для Украины коренным образом изменить правила финансирования жилищного строительства. Вот только использует ли этот шанс украинская власть?
На самом деле ЕИБ и Еврокомиссия предлагают Украине не только деньги. Они предлагают новую модель финансирования — новые правила игры.
И именно здесь кроется главный риск.
Мы можем взять эти правила и... незаметно превратить их в старую систему.
У нас не кризис денег — у нас кризис финансовой архитектуры
Десятилетиями Украина спорит, кто виноват в кризисе жилищного строительства: застройщики, банки, местная власть, суды, политики.
На самом деле проблема не в том, что в Украине не хватает денег. Проблема в том, как они двигаются, попадая в систему финансирования жилстроительства, где покупатель — не покупатель, а инвестор, инвестирует он не в квадратные метры, а в права требования.
Мы построили систему, в которой даже добросовестный застройщик вынужден использовать механизмы, внешне напоминающие финансовую пирамиду. Не потому, что он мошенник. А потому, что система не оставила ему другой источник ликвидности.
В большинстве европейских стран каждый строящийся дом живет собственной финансовой жизнью. Его деньги не могут пойти на другой объект, и его долги не могут покрываться продажами в другом проекте. Именно поэтому банк финансирует не строительную компанию, а конкретный строительный проект.
В Украине все наоборот: один жилой комплекс часто финансирует другой. И пока продажи продолжаются — система работает. Как только продажи замедляются — валится не один дом, а по принципу домино валится вся цепочка.
Именно эту болезнь годами пытаются лечить льготной ипотекой, компенсацией процентной ставки или очередной «уникальной» государственной программой. Но ни одна из них не лечила причину — все паллиативно лечили симптомы.
Проектное финансирование — это не о деньгах
Это о доверии к денежному потоку конкретного проекта, который юридически и финансово отделен от всего другого бизнеса застройщика. Именно такого разделения в Украине практически нет. Поэтому банк или кредитует компанию под залог и личные гарантии владельца, или не кредитует вообще. А застройщик вынужден перекрывать кассовые разрывы средствами покупателей других объектов. И делает он это не потому, что хочет, а потому, что другого источника ликвидности система ему не дала. Именно поэтому любой внешний шок — война, воздушные тревоги, падение спроса или даже обычный сезонный спад продаж — мгновенно передается всем проектам.
Это не случайность — это конструкция системы. Потому что доверие — это самый ценный ресурс, который теряется за один цикл банкротств и восстанавливается годами.
В чем шанс?
Пилотная программа ЕИБ и ЕС по строительству социального жилья впервые предлагает Украине не очередную компенсацию процентной ставки. Она предлагает проектное финансирование: обособленные счета, отдельный мониторинг, отдельную ответственность за каждый конкретный объект.
Для ЕИБ это только пилотный проект социального жилья. А для Украины это проверка на значительно более важные вещи: в состоянии ли наши институты работать по правилам проектного финансирования?
Если нет, проблема будет не в социальном жилье. Она проявится в каждом будущем проекте — жилищном, муниципальном или инфраструктурном.
Самый большой риск
Самый большой риск этой программы состоит совсем не в том, что она не получит финансирование.
Самый большой риск — что она будет реализована по старым украинским правилам.
Тогда проектное финансирование незаметно превратится в обычное бюджетное финансирование строительства, а международные партнеры придут к выводу, что модель не работает.
Хотя в действительности деле не сработает не модель, а институты, которые должны были обеспечить ее выполнение.
Именно здесь скрыта главная тема этой истории.
ЕИБ инвестирует не только в социальное жилье. Он инвестирует в способность украинских институтов выполнять правила. Именно это и является самым ценным активом любого рынка капитала. Деньги можно выделить один раз, а институты и доверие строятся десятилетиями.
Поэтому вопрос сегодня звучит намного шире, чем может показаться: готова ли украинская нормативная и институциональная система принять проектное финансирование? Или она неизбежно «перекодирует» его в печально известную модель финансирования застройщика?
Эти вопросы никого не обвиняют, но именно от ответа на них зависит, станет ли этот проект началом новой архитектуры украинского рынка жилья или же останется еще одним успешно освоенным донорским международным проектом.
Возможно, через несколько лет эти 100 млн евро будут вспоминать не потому, что за них построили несколько сотен квартир. Их будут вспоминать потому, что именно тогда Украина или перешла к настоящему проектному финансированию, или окончательно утратила этот шанс.
Тогда вопрос будет состоять уже не в том, сколько денег готовы предоставить международные партнеры.
Вопрос будет другим: способна ли Украина работать по правилам, без которых крупные инвестиции просто не приходят.
100 млн евро — это не лекарство. Это тест на то, готов ли больной организм Украины принять новую модель финансирования. Потому что даже самый сильный антибиотик не поможет, если его принимают по старой схеме.
Следить в Телеграмме
Войти с помощью Facebook
Войти с помощью Twitter
Войти с помощью Google